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越南房地產投資市場展望與趨勢分析
- 2018年是越南房地產法規開放外國人投資買賣房地產的第三年，越南胡志明市房價逐漸走高，租金報酬率也非常亮眼，帶動更多國外資金投入越南房地產投資。2019年即將來臨，相信各位投資人最關心的事，莫過於2019越南房地產市場走向。
- 究竟目前越南房地產價格是否有泡沫化的危機，一定是大家最關心的話題，下面就是越南房地產與越南不動產投資趨勢分析：
- 在分析2019越南房地產市場之前，我們先來回顧近三年越南房地產的市場的演變：
- 2015-2017越南房地產回顧：
- 2015年，越南政府開放外國人投資越南房地產之後，2015-2017年呈現溫和樂觀的上漲趨勢，房價每年上漲10-15%。房貸利率7-13%。租金報酬率約6%。
- 越南盾兌美金匯率也由於越南經濟體逐漸強勁，貶值力道不大，利率3年總共約貶值10-15%。
- 股市也上漲，尤其2017年越南股市上漲50%，在全球國家中漲幅排名第二，僅次於阿根廷。
- 2018越南房地產回顧：
- 2018年屬於越南政府開放外國人投資越南房地產之後最驚奇的一年，政府相關配套逐漸完善，大量外資湧入投資越南房地產。2018年越南房地產平均漲幅接近30%，胡志明市幾個熱點建案甚至有50%的驚人漲幅。房貸利率7-13%。租金微幅上漲，租金報酬率約7%。
- 越南盾兌美金匯率也由於越南經濟體逐漸強勁，貶值力道不大，利率約貶值5%。
- 股市也持續上漲，但受到10-12月全球股市回檔的影響，全年股市上漲小於1%。
- 2019年越南房地產市場受到全球金融環境的影響，喜憂參半，以下就分析影響越南房地產市場的三隻黑天鵝及三隻白天鵝：
- 三隻黑天鵝（三大利空）
- 中美貿易大戰引發全球經濟動盪
- 2018年全球財經新聞的大勢，莫過於美國總統川普所引發的中美貿易大戰，被分析為2019年金融市場最大的黑天鵝，在保護主義的關稅壁壘之下，貿易份額衰退，連帶影響房地產投資意願。
- 美國FED持續升息縮表及原物料價格大跌
- 美國經濟持續表現亮眼，FED2018-2019年持續縮表，利率上升資金取得成本增加，
- 原物料及大宗商品價格向來與景氣連動大，原物料及股市回檔被大多數分析師解讀為經濟放緩，投資力道大減，現金為王。
- （油價與美股對照圖）
- 2018年越南房地產漲幅過大
- 俗話說漲多就是最大的利空，漲幅過大，投資縮手。2015年，建商推案定價從1400-3000美金/平米，到2018年底，開價已經漲到了2600-12000美金/平米。另外，建商針對外國投資人實施兩種價格，針對外國人的合約價格比本國人加價5-8%不等。也壓縮了未來的漲幅。
- 看過三隻黑天鵝，我們卻不用感到太悲觀，因為，東南亞的展望算是是好消息連連，至少有三大利多。
- 三隻白天鵝（三大利多）：
- 東南亞是中美貿易大戰最大的贏家
- 歷史告訴我們，第二次世界大戰，最大的贏家是美國。韓戰及越戰，最大的贏家是台灣及菲律賓。而中美兩大國兵不血刃的貿易大戰，最大的贏家將是東南亞。甚至，鄰近中國的越南，被視為最有機會接收中國外移工廠及產能，投資資金持續湧入。
- 房地產循環週期長
- 與股市及原物料景氣循環週期大約五年不同，房地產的循環週期以時間長聞名。台灣從2003年到2015年長達12年大多頭，漲幅超過二倍。中國從1997年到2018年長達20年大多頭，部分城市漲幅接近十倍。證明房地產不會受到短期經濟不景氣大跌，凡而是時間越長，漲幅倍數越高，值得長期投資。
- 土地需求大
- 房地產為景氣火車頭，各行各業在發展之前，都需要基礎建設，會使得土地資源越來越缺乏，造成上漲。
- 上述的中國外移工廠，已使得越南較具規模的工業用地，在幾個月內上漲50%。其他物流，商辦，產業用地需求也大幅增加，政府若能增加基礎建設，就可以擴張都市，造成房地產長期利多。
- 投資結論：
- 根據上述三大利多，對於2019年越南房地產，我們繼續抱持樂觀穩定的看法，不需要有過多泡沫化的憂慮。
- 預估2019年越南房地產市場呈現價穩量縮的狀態，價格漲跌幅在0-10％之間。
- 再針對區域分析，我們看好有補漲行情的區域是：
- 河內、胡志明市第二郡，第四郡，第七郡。
- 投資人反而是需要有資產配置的概念，在股市及原物料大跌的危機中，配置相對穩健的房地產資產，慎選地段，持續持有優質的越南房地產。
- 已經買進的投資人：既有資產持續持有，新標的可以慎選地段。
- 尚未買進的投資人：做好資產配置，選定優質地段或是看好有補漲行情的區域購買。
- 2019 越南房地產法規及投資趨勢 上下：
- http://unicaptial.com/blog/post/220505635
- 2019 河內市房地產投資區域分析：
- https://lihi.cc/fway8
- 2019 胡志明市房地產投資區域分析：
- https://www.estatevn.com/胡志明市/
- 2019 越南十大建商，開發商介紹：
- https://unicaptial.com/blog/post/225794918
- 2019 越南房地產購屋流程說明：
- https://www.estatevn.com/越南房地產/
- 2019 越南房地產最新熱賣物件：
- https://www.estatevn.com/熱賣物件